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个人和企业购买写字楼,有什么区别?
发布时间:2021-08-16 18:35:00 点击:

  一位朋友用本人购买的办公楼租给企业,企业需要向朋友提供租赁收据,年租金600万元,有好的计划方案吗?这样的个人已经购买了办公大楼,计划太晚了。为了避免今后发生类似的事情,今天,主编就办公大楼这样的商业用房应该由公司买还是个人买

  本文主要从资金和税种进行分析:

  一、资金来源

  无论个人购买还是公司购买都是需要资金的,在资金充足的情况下个人可以以自有资金进行购买,也可以成立新的公司注资后进行购买。如果老板有自己的控股公司或者管理公司,可以用控股公司成立一个新的公司专门用购买一个写字楼,这样就可以合法合理的利用控股公司的钱了。控股公司把从其他子公司分红取得收益用来投资这家新成立的公司,资金完全可以自由流通,不存在风险。老板如果没有钱也没有自己的控股公司,这个时候新成立的公司可以从其他公司进行借款,合同约定几年之后一次性支付借款利息。

  二、增值税

  无论是公司购买还是个人购买,买房都是含税价,价格都一样。

  (1)公司购买

  公司购买写字楼可以取得增值税专用发票进行抵扣。这时候可能有老师会问,新成立的用来买写字楼的公司,也没有其他业务发生,没有销项税,进项一直留抵也没法抵扣啊。这时候就需要进行税务筹划了,新成立的公司可以把写字楼出租出去,开具专票,这样就有销项了,可以抵扣购买办公楼时的进项,承租方取得专票也可以进行抵扣,这样就可以完美的把进项转移到承租公司了。承租方就能取得专票进行抵扣,也能进行税前扣除。

  (2)个人购买

  个人购买写字楼只能取得普通发票无法进行抵扣,把增值税给浪费啦。个人对外出租写字楼,需要去税务局代开发票,如果代开专票,需要缴纳增值税,个人无法抵扣进项。

  纵横小结:通过以上分析我们可以发现以公司名义购买写字楼是非常划算的,这样增值税可以进行抵扣。

  三、土地增值税

  土地增值税是出售写字楼时溢价部分缴纳,税率最高能达到60%。

  (1)公司购买

  公司购买的写字楼如果将来直接出售,土地增值税税负会非常高,但是这种高额的税负是可以进行规避的,这就是为什么前边一直强调用新成立的公司进行购买写字楼。将来出售写字楼的时候,不是直接出售写字楼,而是通过公司股权转让的方式,这样可以规避掉高额的土地增值税。

  (2)个人购买

  转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人。根据土地增税的定义,我们可以发现个人转让非住宅是需要缴纳土地增税的。(个人转让住宅暂免征收土地增值税)

  小结:出售写字楼,公司可以通过股权转让的方式规避土地增值税,而个人购买的写字楼无法规避土地增值税。

  四、企业所得税

  (1)公司购买

  以公司名义购买的写字楼,不仅增值税可以充分利用,在企业所得税上也是可以充分利用的。公司购买的写字楼计入固定资产,每月计提折旧,可以抵减出租的收入。

  (2)个人购买

  个人购买写字楼不涉及企业所得税。

  五、个人所得税

  (1)公司购买

  公司购买的写字楼不涉及个人所得税。

  (2)个人购买

  个人购买的写字楼如果对外出租,代开发票需要按照财产租赁所得缴纳个人所得税,税率为20%。

  个人出售写字楼,按“财产转让所得”征税,税率是20%。

  六、房产税

  房产税由产权所有人缴纳。

  按税法规定,对于企业自用房产,应以房产的计税余值为计税依据。对于企业出租的房产,年应纳房产税额=年租金收入×适用税率(l2%)

  单位和个人出租房产的,房产税由产权所有人按照取得的租金收入缴纳房产税。

  根据《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发〔1986〕90号)第五条规定,个人所有非营业用的房产,免纳房产税。

  对于个人持有的写字楼属于营业用房,需要缴纳房产税。

  所以对于写字楼,不论是个人购买还是公司购买都是需要缴纳房产税的。

  七、契税

  在中华人民共和国国内转移土地、住宅权利,承担的公司和个人作为权利税的纳税人,必须按规定缴纳权利税。一般来说,房地产买家(受让人)缴纳权利税!

  购买办公大楼,个人购买和公司购买都需要缴纳权利税,税率为3%-5%。

  综上所述,无论是资金还是税收,在新成立的公司购买办公大楼都很划算。

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